1. 전세퇴거자금대출 정의
자신이 소유한 아파트(부동산)를 세입자에게 임대해준 경우, 세입자가 퇴거할 경우 전세 보증금을 돌려주어야 합니다. 이때 세입자에게 돌려줄 전세 보증금이 부족하다면, 대출 신청을 할 수 있습니다. 역전세 등으로 예전 시점과 전세 보증금의 변동이 있거나, 갭 투자 후 세입자 계약기간이 만료되어 퇴거 및 입주를 하려고 할 때 사용할 수 있는 대출제도입니다.
퇴거 자금(현금)이 없다면 세입자와 집주인의 분쟁이 발생할 수도 있는데, 이 때 이용할 수 있는 유용한 제도입니다.
저희가 일반적으로 알고 있는 주택담보대출과 유사한 개념으로 전세퇴거자금 대출 또한 조건이 같다고 보시면 됩니다.
2. 전세퇴거자금대출 조건 및 자격
전세자금 퇴거대출의 경우 몇가지 지켜야할 신청자격이 있습니다.
전세퇴거자금대출 신청 조건 및 자격
(1) 임대차 계약 만료일에 대출 시행 가능
- 은행마다 조금씩 다르지만 50~60일 전 은행 방문(인터넷 은행 신청)을 통하여 대출을 신청할 수 있으며, 대출 실행은 계약 만료일에 진행됩니다. 계약 만료일은 계약서상 서류에서 어느 정도 조정이 가능합니다(퇴거 일자 조정 가능)
(2) 1주택자(투기 조정지역은 일시적 2주택자도 가능)
- 2주택자의 경우 대출 조건이나 자격이 까다롭습니다. 지역별 조건을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
(3) 전세퇴거자금 대출 후 3개월 내 실거주 입주할 것
(4) 대출자금으로 주택 매매 불가
(5) 법인 사업자는 대출 불가
3. 전세퇴거자금대출 한도, 금리
대출한도
앞서 말씀드린대로, 전세퇴거자금 대출은 주택담보대출 한도 LTV, DSR 등 조건이 비슷하다고 보시면 됩니다. 지역별 시기별(정부 규제 등 지속적 변동)에 따라 대출한도나 조건에 변동 사항이 있으니 체크하시기 바랍니다.
또한 1주택자, 2주택자 이상(다주택자)에 따라 대출 한도가 달라집니다. 2주택자 이상인 다주택자에게는 대출제한이 있으니 확인을 하셔야 합니다. 현실적으로는 1주택자가 아닌 이상 전세퇴거자금 대출을 받기는 어렵다고 보시면 됩니다. 심사과정에서 승인 거절로 나오기 때문이죠. 그 이유는 갭투자 등 투기용으로 부동산을 소유하는 것처럼 보이기 때문에 정부 규제가 들어가기 때문입니다. (최신 정부 기준 : 2023년 3월 2일부터 규제 완화 기준)
대출금리
전세퇴거자금대출 금리의 경우 매주 업데이트가 됩니다. 대출 받으려는 은행(카카오뱅크, 케이뱅크 등 인터넷 은행 포함) 비교를 해보시면 고정금리냐 변동금리냐에 따라, 은행별 상품에 따라 금리의 차이가 있습니다(3~5%). 일반적으로 고정금리 5년 + 변동금리로 가는 경우가 많습니다. 인터넷 은행이라고 더 저렴할 것 같지만 시중은행을 방문하여 비교를 하다보면 본인에게 맞는 우대금리 적용 조건들이 상이하기 때문에 발품을 팔아 비교해보는 것을 권해드립니다. 일례로, 4%로 후반대 금리에서 우대금리를 적용하면 3%로 후반대로 떨어지는 경우를 많이 봤습니다. 참고로 금리는 대출 실행 당일의 금리가 적용됩니다. 대출 신청일(실행일 전)에는 금리를 예측을 할 뿐이지 정확한 금리는 알 수 없습니다. 여기서 주의사항은 상환일정을 고려하여 중도상환 시 수수료 또한 체크하시는 것이 좋습니다. 어떤 은행은 대출금액의 10% 정도는 중도상환이 가능하니 이러한 조건들을 꼼꼼하게 확인하는 것도 중요하겠습니다.
4. 전세퇴거자금 대출 신청 절차 및 주의사항
전세퇴거자금대출 절차에 대해 말씀드리겠습니다. 은행 방문 및 대출은행 결정 -> 신청 서류확인 -> 대출 신청 -> 대출 실행(퇴거일) 이 되며, 신청 서류의 경우 은행마다 상이하니 꼼꼼히 체크해야합니다. 인터넷 은행의 경우 서류제출이 매우 간편하나 낮은 금리가 우선이 되겠죠. 직장인일 경우 원천징수 2년간 소득 내역 등 조회가 들어가고, 한도가 달라질 수도 있습니다. 일반 은행의 경우 요청하는 작성 및 조회 서류가 많고, 절차와 시간이 꽤 소요되니 근거리 은행을 이용하시는 것도 좋을 수 있습니다. 공동명의로 진행 될 경우 소유자 모두 동일한 서류와 절차가 요구되니 이 점 또한 유념하시기 바랍니다.